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《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》中一級服務(wù)標準的服務(wù)要求內(nèi)容
2011年7月18日,陜西省住建廳向各設(shè)區(qū)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房管局)、楊凌示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)局和各物業(yè)服務(wù)企業(yè)印發(fā)了《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》,確定了物業(yè)服務(wù)等級的參考依據(jù)。《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》中一級服務(wù)標準的服務(wù)要求內(nèi)容,市場上,相當部分的物業(yè)收取的是一級服務(wù)的物業(yè)費,因此具有參考意義。
一、基本要求
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有三級(不含暫定三級)以上物業(yè)管理資質(zhì)。
2、按規(guī)定簽定“前期物業(yè)服務(wù)合同”或“物業(yè)服務(wù)合同”(以下簡稱“合同”),公示服務(wù)標準、收費標準。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立健全質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度,承接項目有完善的物業(yè)管理服務(wù)方案。
4、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員人均服務(wù)建筑面積,多層項目在3000平方米以下、高層項目在2000平方米以下。
5、承接項目時,按規(guī)定履行查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備職責,承接手續(xù)齊全。
6、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案和住戶資料檔案齊全,分類成冊,管理有序,查閱方便。
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有員工統(tǒng)一著裝,佩戴標牌,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。
8、從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定,取得與其崗位要求相一致的資格證書。
9、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有服務(wù)接待中心,有固定的辦公場所,公示 24 小時服務(wù)電話,受理業(yè)主、物業(yè)使用人報修、投訴。建立回訪制度,有回訪記錄,年回訪率98%以上。
10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率80%以上。
11、物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的,按合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
二、房屋管理
1、對房屋共用部位進行日常管理和維護,巡檢記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
2、根據(jù)房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主或業(yè)主大會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的決定和國家相關(guān)規(guī)定,組織維修。
3、每日巡查1次物業(yè)管理區(qū)域樓宇單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維護。
4、依據(jù)合同約定、管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)及房屋使用說明書等的要求,指導業(yè)主/物業(yè)使用人正確使用房屋,共同維護房屋共用部位及房屋外觀的完好。對違反法律法規(guī)和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的行為,及時勸告并報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)主管部門。
5、按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關(guān)規(guī)定及管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的要求,將室內(nèi)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。每日巡查1次裝飾裝修施工現(xiàn)場,對施工進行及時監(jiān)督。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時制止,并報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)主管部門。
6、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有平面示意圖、路標、樓宇標識標牌、共用設(shè)施和場地標識的,做到維護及時、標識明顯。
三、共用設(shè)施設(shè)備維護
1、按合同約定,制訂物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備年度、月度養(yǎng)護及維修計劃,保養(yǎng)和維修記錄齊全。
2、有完善的設(shè)備安全運行、維修養(yǎng)護、設(shè)備巡查和設(shè)備用房衛(wèi)生清潔制度并在工作場所明示。設(shè)施設(shè)備標識齊全、規(guī)范,責任人明確。有設(shè)備臺帳、運行記錄和巡查記錄。
3、設(shè)備運行嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,無重大管理責任事故,有突發(fā)事件應(yīng)急處置預案和處理記錄。
4、設(shè)備用房應(yīng)保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5、定期檢查消防設(shè)施設(shè)備,可隨時啟用;消防通道暢通。
6、每日至少2次對一般共用設(shè)施設(shè)備進行巡檢,巡檢記錄規(guī)范齊全。特種設(shè)備的巡檢按相關(guān)標準執(zhí)行。
7、共用設(shè)施設(shè)備需要維修或者更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主或業(yè)主大會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的決定和國家相關(guān)規(guī)定,組織維修或者更新改造。
8、實行24小時值班報修制度。急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場,一般維修12小時之內(nèi)或在雙方約定時間到達現(xiàn)場。
9、共用照明設(shè)施完好率95%以上,并按規(guī)定時間開關(guān)。
10、物業(yè)管理區(qū)域道路平整,主要道路及地面車位、地下車庫交通標識齊全、規(guī)范。
11、載人電梯24小時運行。
12、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有水景、水系的,應(yīng)及時維護、定期換水、定時開放。
13、對可能危及人身安全隱患的設(shè)施設(shè)備、場所,設(shè)有明顯警示標識和防范措施。
14、對雨、污水管道每月檢查一次,每年對公共雨、污水管道全面疏通一次,確保排水通暢。
15、對化糞池每月檢查一次,每年清掏1—2次。
四、公共秩序維護
1、物業(yè)管理區(qū)域主出入口24小時值班,12小時立崗,重點區(qū)域、重點部位每小時巡查一次,并有巡查記錄。
2、設(shè)有安防監(jiān)控報警系統(tǒng)的,應(yīng)24小時值守,攝錄像資料按約定期限保留。
3、進出物業(yè)管理區(qū)域的車輛實行登記管理,引導車輛出入,有序停放。
4、對進出物業(yè)管理區(qū)域的裝修施工人員、服務(wù)人員實行臨時出入證管理。
5、引導業(yè)主遵守管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的約定,禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進行處理。
6、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
五、保潔服務(wù)
A、樓內(nèi)共用區(qū)域:
1、地面:
電梯前廳,每日拖擦1次;
無電梯的樓內(nèi)通道和樓梯,每日拖擦1次;
有電梯的樓內(nèi)通道和樓梯,每周拖擦1次;
大堂、門廳大理石、花崗石地面,每日拖擦2次,定期保養(yǎng),保持材質(zhì)干凈、有光澤。
2、墻面:
涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面,每月清掃1次,保持無蛛網(wǎng)、無明顯污漬;2米以下貼磚墻面,每周抹擦1次,保持表面干凈、無污漬。
3、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關(guān)按鈕,每日擦抹一次,保持表面干凈、無污漬。
4、欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設(shè)施,每周擦抹一次,保持表面干凈、無污漬。
5、天花板、共用照明燈具,每月除塵一次,目視無污漬、無蛛網(wǎng)。
6、門、窗等玻璃,每月擦拭1次,其中門廳玻璃每周擦拭1次,目視潔凈、光亮、無污漬。
7、天臺、屋頂,保持清潔、無垃圾。
8、電梯轎廂,每日清掃、擦拭1次;每月對電梯門壁上光一次,表面光亮、無污漬。
B、樓外共用區(qū)域:
1、硬化道路地面:每日清掃1次,其中廣場磚地面每周拖擦或沖洗1次,目視地面干凈,地面垃圾滯留時間不超過1小時。
2、綠地、明溝:每周清理1次,無雜物、無積水。
3、共用照明燈具、宣傳欄、小品等:每周擦抹一次,目視無污漬、明亮清潔(2米以上部分每月擦抹、除塵一次)。
4、水景:打撈漂浮雜物,保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其它處理,保持水體無異味。
5、積水、積雪清掃及時。
C、二次供水水箱按規(guī)定清洗,定時巡查,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
D、公共衛(wèi)生間:每天全面清潔3次,保持無明顯異味。
E、垃圾的收集與處理:
1、生活垃圾日產(chǎn)日清,垃圾袋裝化,垃圾桶、果殼箱無滿溢現(xiàn)象,保持垃圾桶清潔無異味。
2、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,根據(jù)實際需要進行沖洗、消殺,有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。
F、定期滅蟲除害。每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。
六、綠化養(yǎng)護管理
1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。
2、草坪。常年保持平整,無坑洼、下陷,邊緣清晰,每年剪草五遍以上,及時澆灌,定期清除雜草、雜物,保持生長良好。
3、樹木。喬、灌木每年修剪二遍以上,基本無枯枝、萌蘗枝,生長良好,樹冠完整,樹木基本無傾斜;籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時修剪,每年五遍以上,基本無缺枝、無斑禿;地被、攀援植物修剪、整理及時,每年三遍以上,基本無枯枝;常年土壤疏松通透,及時澆灌,綠地無積水,基本無雜草。
4、按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥,每年二遍以上。
5、做好病蟲害防治,主要病蟲害發(fā)生率低于5%。
6、枯死的花草樹木,必須在一周內(nèi)清除,并適時補栽補種。
7、綠地應(yīng)設(shè)有宣傳牌、提示牌。
通過以上六大項的內(nèi)容可以看出,《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》對一級服務(wù)的物業(yè)有著非常詳細的指導要求。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿足以上要求,結(jié)合西安物業(yè)費新政策,則可以按一級服務(wù)標準進行收費,反之則不能按一級服務(wù)進行收費。
一、基本要求
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有三級(不含暫定三級)以上物業(yè)管理資質(zhì)。
2、按規(guī)定簽定“前期物業(yè)服務(wù)合同”或“物業(yè)服務(wù)合同”(以下簡稱“合同”),公示服務(wù)標準、收費標準。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立健全質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度,承接項目有完善的物業(yè)管理服務(wù)方案。
4、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員人均服務(wù)建筑面積,多層項目在3000平方米以下、高層項目在2000平方米以下。
5、承接項目時,按規(guī)定履行查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備職責,承接手續(xù)齊全。
6、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案和住戶資料檔案齊全,分類成冊,管理有序,查閱方便。
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有員工統(tǒng)一著裝,佩戴標牌,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。
8、從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定,取得與其崗位要求相一致的資格證書。
9、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有服務(wù)接待中心,有固定的辦公場所,公示 24 小時服務(wù)電話,受理業(yè)主、物業(yè)使用人報修、投訴。建立回訪制度,有回訪記錄,年回訪率98%以上。
10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率80%以上。
11、物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的,按合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
二、房屋管理
1、對房屋共用部位進行日常管理和維護,巡檢記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
2、根據(jù)房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主或業(yè)主大會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的決定和國家相關(guān)規(guī)定,組織維修。
3、每日巡查1次物業(yè)管理區(qū)域樓宇單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維護。
4、依據(jù)合同約定、管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)及房屋使用說明書等的要求,指導業(yè)主/物業(yè)使用人正確使用房屋,共同維護房屋共用部位及房屋外觀的完好。對違反法律法規(guī)和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的行為,及時勸告并報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)主管部門。
5、按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關(guān)規(guī)定及管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的要求,將室內(nèi)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。每日巡查1次裝飾裝修施工現(xiàn)場,對施工進行及時監(jiān)督。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時制止,并報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)主管部門。
6、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有平面示意圖、路標、樓宇標識標牌、共用設(shè)施和場地標識的,做到維護及時、標識明顯。
三、共用設(shè)施設(shè)備維護
1、按合同約定,制訂物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備年度、月度養(yǎng)護及維修計劃,保養(yǎng)和維修記錄齊全。
2、有完善的設(shè)備安全運行、維修養(yǎng)護、設(shè)備巡查和設(shè)備用房衛(wèi)生清潔制度并在工作場所明示。設(shè)施設(shè)備標識齊全、規(guī)范,責任人明確。有設(shè)備臺帳、運行記錄和巡查記錄。
3、設(shè)備運行嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,無重大管理責任事故,有突發(fā)事件應(yīng)急處置預案和處理記錄。
4、設(shè)備用房應(yīng)保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5、定期檢查消防設(shè)施設(shè)備,可隨時啟用;消防通道暢通。
6、每日至少2次對一般共用設(shè)施設(shè)備進行巡檢,巡檢記錄規(guī)范齊全。特種設(shè)備的巡檢按相關(guān)標準執(zhí)行。
7、共用設(shè)施設(shè)備需要維修或者更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主或業(yè)主大會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的決定和國家相關(guān)規(guī)定,組織維修或者更新改造。
8、實行24小時值班報修制度。急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場,一般維修12小時之內(nèi)或在雙方約定時間到達現(xiàn)場。
9、共用照明設(shè)施完好率95%以上,并按規(guī)定時間開關(guān)。
10、物業(yè)管理區(qū)域道路平整,主要道路及地面車位、地下車庫交通標識齊全、規(guī)范。
11、載人電梯24小時運行。
12、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有水景、水系的,應(yīng)及時維護、定期換水、定時開放。
13、對可能危及人身安全隱患的設(shè)施設(shè)備、場所,設(shè)有明顯警示標識和防范措施。
14、對雨、污水管道每月檢查一次,每年對公共雨、污水管道全面疏通一次,確保排水通暢。
15、對化糞池每月檢查一次,每年清掏1—2次。
四、公共秩序維護
1、物業(yè)管理區(qū)域主出入口24小時值班,12小時立崗,重點區(qū)域、重點部位每小時巡查一次,并有巡查記錄。
2、設(shè)有安防監(jiān)控報警系統(tǒng)的,應(yīng)24小時值守,攝錄像資料按約定期限保留。
3、進出物業(yè)管理區(qū)域的車輛實行登記管理,引導車輛出入,有序停放。
4、對進出物業(yè)管理區(qū)域的裝修施工人員、服務(wù)人員實行臨時出入證管理。
5、引導業(yè)主遵守管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的約定,禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進行處理。
6、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
五、保潔服務(wù)
A、樓內(nèi)共用區(qū)域:
1、地面:
電梯前廳,每日拖擦1次;
無電梯的樓內(nèi)通道和樓梯,每日拖擦1次;
有電梯的樓內(nèi)通道和樓梯,每周拖擦1次;
大堂、門廳大理石、花崗石地面,每日拖擦2次,定期保養(yǎng),保持材質(zhì)干凈、有光澤。
2、墻面:
涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面,每月清掃1次,保持無蛛網(wǎng)、無明顯污漬;2米以下貼磚墻面,每周抹擦1次,保持表面干凈、無污漬。
3、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關(guān)按鈕,每日擦抹一次,保持表面干凈、無污漬。
4、欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設(shè)施,每周擦抹一次,保持表面干凈、無污漬。
5、天花板、共用照明燈具,每月除塵一次,目視無污漬、無蛛網(wǎng)。
6、門、窗等玻璃,每月擦拭1次,其中門廳玻璃每周擦拭1次,目視潔凈、光亮、無污漬。
7、天臺、屋頂,保持清潔、無垃圾。
8、電梯轎廂,每日清掃、擦拭1次;每月對電梯門壁上光一次,表面光亮、無污漬。
B、樓外共用區(qū)域:
1、硬化道路地面:每日清掃1次,其中廣場磚地面每周拖擦或沖洗1次,目視地面干凈,地面垃圾滯留時間不超過1小時。
2、綠地、明溝:每周清理1次,無雜物、無積水。
3、共用照明燈具、宣傳欄、小品等:每周擦抹一次,目視無污漬、明亮清潔(2米以上部分每月擦抹、除塵一次)。
4、水景:打撈漂浮雜物,保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其它處理,保持水體無異味。
5、積水、積雪清掃及時。
C、二次供水水箱按規(guī)定清洗,定時巡查,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
D、公共衛(wèi)生間:每天全面清潔3次,保持無明顯異味。
E、垃圾的收集與處理:
1、生活垃圾日產(chǎn)日清,垃圾袋裝化,垃圾桶、果殼箱無滿溢現(xiàn)象,保持垃圾桶清潔無異味。
2、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,根據(jù)實際需要進行沖洗、消殺,有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。
F、定期滅蟲除害。每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。
六、綠化養(yǎng)護管理
1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。
2、草坪。常年保持平整,無坑洼、下陷,邊緣清晰,每年剪草五遍以上,及時澆灌,定期清除雜草、雜物,保持生長良好。
3、樹木。喬、灌木每年修剪二遍以上,基本無枯枝、萌蘗枝,生長良好,樹冠完整,樹木基本無傾斜;籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時修剪,每年五遍以上,基本無缺枝、無斑禿;地被、攀援植物修剪、整理及時,每年三遍以上,基本無枯枝;常年土壤疏松通透,及時澆灌,綠地無積水,基本無雜草。
4、按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥,每年二遍以上。
5、做好病蟲害防治,主要病蟲害發(fā)生率低于5%。
6、枯死的花草樹木,必須在一周內(nèi)清除,并適時補栽補種。
7、綠地應(yīng)設(shè)有宣傳牌、提示牌。
通過以上六大項的內(nèi)容可以看出,《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》對一級服務(wù)的物業(yè)有著非常詳細的指導要求。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿足以上要求,結(jié)合西安物業(yè)費新政策,則可以按一級服務(wù)標準進行收費,反之則不能按一級服務(wù)進行收費。
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